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现金奶牛九龙仓:超级地主,百年基业

作者: admin 来源: 未知 时间: 2017-08-25 阅读:
 船王与英资洋行争得头破血流,以如此高的溢价最终将九龙仓收入囊中,在香江轰动一时。但站在当下再回过头来看,这笔买卖绝对是划算的。
 
  当初作为码头货仓的地块,如今都已盖上高楼大厦,且都处在香港的黄金地段。比如大名鼎鼎的游客购物中心海港城、地处铜锣湾的时代广场。
 
 
  当初几十亿港元买下的货仓公司,如今光海港城2016年带来的租金收入就有近100亿港元。要知道长实地产旗下所有投资物业,2016年全年的租金收入也不过74.3亿港元。下图为九龙仓的租金收入情况:
 
 
  九龙仓的投资物业收入从2007年的64亿港元增加到2016年的151亿港元,年复合增长率为10%。这其中,贡献最大的就是海港城和时代广场。
 
  来自海港城和时代广场的巨额租金收入,为九龙仓进军内地房地产市场提供了充沛的资金。九龙仓还在中国内地储备了大量的土地,截至2017年6月底,九龙仓手中持有发展物业的土地储备约340万平方米。其在内地多个城市兴建的地标建筑——国金中心,也陆续开始贡献租金收入。
 
  而在九龙仓4385亿港元的总资产中,主要资产为投资物业,估值约3240亿港元。
 
  以小控大:家族控盘固若金汤 
 
  在拿下九龙仓之后,包玉刚家族继续在房地产市场攻城略地。
 
  1985年,包玉刚击退英资股东马登家族,成功收购会德丰公司。会德丰的资产规模远逊于九龙仓,但经过一系列重组之后,会德丰成为九龙仓系的控股公司,形成了会德丰以小控大的格局。
 
  现在的九龙仓集团由会德丰控股62%,而会德丰则由设立在汇丰银行的家族信托控股48.91%,包玉刚的女婿吴光正和女儿吴包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吴氏夫妇合计持有会德丰超过60%的股份,处于绝对控股地位。
 
  截至2017年8月23日,会德丰总市值为1197亿港元,九龙仓总市值为2215亿港元,会德丰在九龙仓的股份对应的市值为1373亿港元。形成了以小控大的格局。
 
  也就是说,市场对会德丰的估值完全系在九龙仓上,其余资产价值为负的176亿港元。事实上,除了九龙仓的贡献,2016年会德丰其余资产仍可产生约35亿港元的账面净利润。
 
  对于以小控大的母子公司,港股市场通常会给予控股公司一定的折价,也就是所谓的“控股折价”现象。
 
  九龙仓在去年出售了九仓电讯,并将在今年出售有线宽频(0.29, -0.01, -1.70%)股份,预示着接下来将主要集中在投资物业、住宅物业、酒店和港口码头的经营上。
 
  而会德丰除了控股九龙仓外,还经营着会德丰地产(新加坡)有限公司、投资物业和住宅以及物流。
 
  今年若分拆完香港的优质投资物业组合后,母子公司仍旧在经营业务上存在一定的重合,因此两者的业务很大可能需要进一步的梳理。
 
  似曾相识:长和系世纪大重组 
 
  按照已经宣布的方案,九龙仓集团在香港的收租物业将分拆成独立上市的九龙仓置业,而包括内地的国金中心和住宅项目等资产仍然留在九龙仓集团,产业格局较此前更为清晰,也易估值。市场预期分拆之后,将有利于释放物业价值,这正是信息披露后股价大涨的原因之一。
 
  不过,暴涨之后股价迅速回落则很有可能与诸多基金需要规避重组中公司有关。作为大蓝筹,九龙仓和会德丰是很多大型基金配置的必选项,而不少海外基金对于重组中的公司持仓有所限制。市场认为,这可能是股价短期回落的一个重要原因。
 
  除去这个因素,此前长和系重组后股价冲高又大幅深跌的示范效应,可能也是很多资金选择回避的原因之一。
 
  2015年初,长江实业和和记黄埔同时发布重组公告,两者的业务将重新组合,分别打包为以地产和非地产为主业的两个全新上市公司——长江实业地产和长江和记实业,且两家公司不再有股权隶属关系,而是并列的兄弟关系。
 
  重组后的长地和长和均注册于开曼群岛。由此引发舆论猜疑李嘉诚将“撤资香港”。重组完成后,长和与长实地产股价经历了大幅下跌。
 
  重组完成后一年内,长和股价下跌约30%,长实地产一度跌去约50%的市值。
 
  不过,随后在不断的回购中,两家公司的股价经历一年多时间又恢复到与重组时差不多的价位:长和上涨约30%,长实地产上涨约80%。
 
  长实地产在2016年回购3568万股,耗资约17.66亿港元;2017年初一直回购到6月底,共回购约1.26亿股,耗资约69.8亿港元。年初至今,长实地产股价已上涨超过45%。
 
  市场已经不再议论撤不撤资了,而业绩向好的长实地产与长和逐步释放价值,也让市场吃下了安慰剂,至少从股价上来看是这样的。
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